毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。

  即使需要规定原业主委员会任期届满、或被罢免、或辞职、或被解散等新一届业主委员会未产生的情况下，具体的移交对象，作者觉得应该规定移交给国家机关代管。比如：街道（镇政府）。首先是国家机关街道（镇政府）作为《民法典》规定的指导机关，有权基于公共利益（社会秩序利益）的需要接管小区；其次，国家机关作为行政机关，如果存在违法情形，可以通过行政复议和行政诉讼来寻求法律救济，居（村）民委员会与业主、业主大会、业主委员会之间是平等的民事主体，不利益公共利益的保护。

  近年来，业主委员会任期内辞职，或任期届满后，未产生新一届业主委员会时，一些地方的街道办（含居民委员会）责令业主委员会移交将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物进行移交。有人提出，这是属于全体业主的财产，不应移交给街道办（含居民委员会）；也有人提出来，尽管这是属于全体业主的财产，在特定的情形下，还是应该移交给国家，众说纷纭莫衷一是。

  《民法典》、国务院《物业管理条例》对档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物既没有原则性的规定，亦没有具体的规定。

  严格说，住建部《指导规则》并不是部门规章，从法律意义上而言，仅仅是一个指导性的规范法律文件。

  住建部《指导规则》第45条规定：“业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。”

  自动终止的情形：因物业转让、灭失等原因不再是业主的；丧失民事行为能力的；依法被限制人身自由的；法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  决定终止：业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格。包括：以书面方式提出辞职请求的；不履行委员职责的；利用委员资格谋取私利的；拒不履行业主义务的；侵害他人合法权益的；因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  住建部《指导规则》第48条规定：“业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。”

  第56条规定：“业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。”

  （1）监督指导事由：业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物；

  （1）监督指导事由：业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物；

  1. 住建部《指导规则》仅仅规定了委员资格终止和业主委员会任期届满存在新一届业主委员会的情形，但没有考虑到新一届业主委员会如果不存在，该如何移交，移交的对象是谁的问题，以及业主委员会被罢免、辞职、被解散等情形。

  《江苏省物业管理条例》对档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物既没有原则性的规定，亦没有具体的规定。

  《无锡市物业管理条例》第11条第二款规定：“业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。”这与住建部《指导规则》是一样的；

  《无锡市物业管理条例》第16条第一款规定：“业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处（镇人民政府）协助移交。”

  除了监督指导机关并非公安机关，而是街道办事处（镇人民政府），其他几乎与住建部《指导规则》是一致的。

  （1）同样没有考虑到新一届业主委员会如果不存在，该如何移交？移交的对象是谁？以及业主委员会被罢免、辞职、被解散等情形。

  《湖北省物业服务和管理条例》第33条规定：“业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

  业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

  拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。”

  2. 监督指导机关并不仅仅是公安机关，由街道办事处、乡镇人民政府督促，公安机关应当协助；

  3. 同样没有考虑到新一届业主委员会如果不存在，该如何移交？移交的对象是谁？以及业主委员会被罢免、辞职、被解散等情形。

  《武汉市物业管理条例》第34条规定：“业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。

  业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

  违反前两款的规定拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，公安机关应当依法协助。”

  1. 与住建部《指导规则》的规定和《湖北省物业服务和管理条例》基本一致；

  2. 更进一步明确规定：“新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。”

  3. 监督指导机关并不仅仅是公安机关，由街道办事处、乡镇人民政府责令移交，公安机关应当协助；

  武汉一贯的口号是“敢为人先，追求卓越”，应该说，武汉市是比较少见的规定“移交给居（村）民委员会代管”。作者认为存在的问题如下：

  第一，合法性问题。全国人大、国务院、住建部、湖北省均没有类似的规定，那么武汉市人大制定的地方法规《武汉市物业管理条例》是否合法，值得探讨。作者认为是没有上位法的法律依据，涉嫌违反上位法。

  第二，合理性问题。作为小区全体业主所有的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交给居（村）民委员会代管，是否合理？这个财务的价值如果几百万，几千万甚至上亿，由居（村）民委员会代管是否合适？

  作者曾经手一个案例，武汉市某区某街道通过发布《关于某某小区第五届业主委员会解散及移交公告》将巨额的资金，移交给居民委员会代管，该公告中引用的即是《武汉市物业管理条例》第34条。该小区原有的业主委员会被解散，新的业主委员会遥遥无期。这里面一旦存在侵犯财产权或违法的情形，全体业主如何能得到法律上的救济？有人提出来，起诉居民委员会，其并非行政机关，只能提起民事诉讼，即使民事诉讼胜诉了？如何进行追责？

  第二，地方法律法规应该在现有的法律体系下予以明确和完善；而不应随意的规定有利于政府或某些小团体的法律规范；

  第三，即使需要规定原业主委员会任期届满、或被罢免、或辞职、或被解散等新一届业主委员会未产生的情况下，具体的移交对象，作者觉得应规定移交给国家机关代管。比如：街道（镇政府）。首先是国家机关街道（镇政府）作为《民法典》规定的指导机关，有权基于公共利益（社会秩序利益）的需要接管小区；其次，国家机关作为行政机关，如果存在违法情形，能够最终靠行政复议和行政诉讼来寻求法律救济，居（村）民委员会与业主、业主大会、业主委员会之间是平等的民事主体，不利益公共利益的保护。